01
赚麻了！澳洲77个城区房价10年翻番
对PropTrack房价数据的分析显示，在全澳77个城区，10年前的房价通常不到50万澳元，但如今至少需要100万澳元。
这10年的需求激增将这些城区的房价推高至百万澳元，其中部分城区的价格更是上翻3倍以上。
数据选取了在截至2015年8月的12个月内房屋中位价（包括独立屋和公寓）低于50万澳元、如今超100万澳元的城区。
在符合这一条件的77个城区中，48个位于昆州，这是近年来全澳最强劲的房市之一。
黄金海岸和阳光海岸的城区在榜单中占据主导位置，这些区大多位于首府城市之外。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh表示，黄金海岸和阳光海岸是近年来表现最突出的地区之一。
她说：“这些地区受益于人口的强劲流入，包括州际迁移和海外移民的增长。”
“许多沿海城区的新供应有限，住房供应受限，导致需求远超可售住房数量。”
Creagh还表示，这些地区比悉尼和墨尔本等首府城市的可负担性更高，吸引了买家北移，而疫情期间人们向生活方式地区迁移的趋势又进一步推动了房价上涨。
Coolangatta的公寓中位价从2015年的45万澳元涨至如今的105万澳元。
布里斯班有19个曾经可负担的城区跻身百万房价俱乐部，包括东部的Hemmant和Tingalpa，南部的Coopers Plains，以及北部的Geebung和Scarborough。
新州有18个城区的房价从不到50万澳元涨至超100万澳元。
但悉尼只有一个区符合这一条件——位于西南边缘的Oakdale。
悉尼房价本身已居高不下，这意味着即使在10年前，中位价低于50万澳元的城区也很少，且多位于中西或远西地区。 虽然这些较可负担城区的房价普遍增长强劲，但很多未突破100万澳元大关。
相反，过去10年房价飙升最快的大多是靠近海滩的可负担沿海城区，与昆州出现的趋势类似。
Creagh表示，在疫情之前，可负担性已经吸引买家进入这些地区，但远程工作趋势加速了向偏远地区的人口转移，进而推高了房价。
纽卡斯尔和Lake Macquarie地区有7个城区从可负担社区跻身百万房价俱乐部。
南澳上榜的有9个城区均位于阿德莱德，其中Marden和Semaphore是过去一年全澳表现最强劲两个城区。
维州只有两个城区区——Bright和Bittern——的房价在过去10年从不到50万澳元涨至超100万澳元。
与悉尼相似，10年前墨尔本多数低于50万澳元的城区尚未突破100万澳元大关，而偏远地区的涨幅强于城市。
而在西澳，没有一个城区的房价在2015年低于50万澳元、如今高于100万澳元。
02
研究报告揭示住房供应困境：增建房屋难解房价高企困局
澳大利亚权威智库e61研究所最新研究显示，过去16年间全国房价涨幅持续超越租金增速，尤其在新增住房供应严重不足的区域，两者差距更为显著。这表明推动房价飙升的因素远不止于供需失衡——若单纯因供应短缺，租金理应呈现与房价同等的上涨态势。
这份题为《住房应承载人居还是资本？》（Should housing home people or money?）的研究报告发布之际，正值联邦政府推行”五年增建120万套住房”计划的关键阶段。该计划意图通过简化建筑法规、协同各州政府重点开发公共交通沿线住宅区及加速审批流程来抑制房价。但研究负责人尼克加文博士（Dr Nick Garvin）指出，尽管增建住房确能缓解价格压力，但当前市场困境存在更深层动因。
加文博士通过分析2008至2024年数据发现：以悉尼为代表的供应最紧张地区，租金涨幅反而最大程度落后于房价增速。在其构建的区域分析模型中（以市中心为起点标为1，随距离增加至远郊及乡镇区域），悉尼各区域租金涨幅均显著低于房价增长；墨尔本除市中心外，郊区也呈现相同趋势。”若纯粹由供应短缺驱动，高房价必然伴随高租金，因为租赁房源同样紧缺。”加文解释道，”这种背离现象说明，购房者更看重资产增值预期而非居住需求。”
研究揭示澳大利亚独特的房产价值观：近80%家庭将房产视作重要财富载体。加文博士指出：”当购房者预期获得更高资本收益时，其支付意愿将显著提升。房价增速实则由三大要素构成：按揭成本、增值潜力、以及租金收益（或自住节省的租金）。”但他同时警告，提高房贷门槛反而可能加剧住房可负担性危机。
针对税制改革的敏感议题，加文直言：”若我们真心希望下一代拥有住房，就必须重新审视现行的低房产利得税政策——这直接决定着购房的盈利水平。”不过他也承认，调整资本利得税将面临巨大政治阻力，需伴随社会观念的深刻转变：”通过房价增值积累财富的诉求，本质上与年轻人购房需求存在根本冲突——前者需要房价持续上涨，后者恰恰需要抑制涨幅。”
独立研究中心（Centre for Independent Studies）首席经济学家彼得·图利普博士（Dr Peter Tulip）虽未参与本研究，但认同悉尼、墨尔本的资本增值预期强化了”邻避主义”（NIMBY），导致新建住房阻力增大。但他强调利率因素的关键作用：”按揭利率下降是房价增速超越租金的主因，而两者共同超越通胀涨幅则确证了住房短缺现状。”图利普援引既往研究称，取消负扣税优惠与资产增值税折扣仅能使房价降低1%至4%。
值得注意的是，联邦政府住房计划正面临双重挑战：既要应对各州政府关于基建配套的争议，又需平衡税制改革可能引发的市场震荡。随着首府城市房价连续三个季度突破历史峰值，如何协调”住房承载资本”与”住房保障民生”的矛盾，已成为政策制定的核心议题。
03
澳洲房子拍卖率再次升高，但市场警讯浮现
随着春季购房热潮兴起，澳洲房子拍卖成交率升至四年来最高，但专家警告市场并不强劲，尤其是高端房价未能达到卖家的预期。
根据Cotality的拍卖数据，全国首府城市合并成交率本周升至77.9%，高于前一周的71.7%，为自2021年10月以来的最高水平。
全国共有2675套房屋拍卖，比前一周增加11.9%。
SQM Research的（Louis Christopher）表示，市场比年初稳健，但远未达到繁荣。
他指出，春季通常交易量会上升，而这会抑制成交率的进一步上涨。
“我们现在不是强劲市场，而是稳健市场。”
他预测成交率将在年底前保持当前水平，并可能在明年2月再次上升。
墨尔本再度录得最多的拍卖数量，共1322套；悉尼以925套紧随其后。这是两地自6月初以来最高的拍卖量。
较小城市中，布里斯班有174套拍卖，但成交率仅65.6%，低于上周的76.5%；阿德莱德有135套拍卖，成交率高达85.5%；堪培拉拍卖105套，为4月以来最高；珀斯仅11套，塔斯马尼亚3套。
克里斯托弗表示，市场目前略微偏向卖家，但价格仅呈个位数增长，卖家并未完全占优。
墨尔本Prahran的Airlie大道上一套豪华四居两浴联邦时期住宅，上周五以私下交易550万澳元成交。该房配有可容纳2000瓶的恒温酒窖、城市景观和豪华意大利浴缸。
Morrell & Koren公司总监兼买方代理布卢姆（Emma Bloom）表示，业主最初要价六百万，这反映出卖家预期过高。
她指出200万以下的房产卖得较好，但高端市场买家犹豫不决。
布卢姆说：“成交率显示的活跃度并没有体现在高端市场，很多中介都在努力说服卖家接受市场价格，每一宗交易都很难。”
她补充道，卖家仍以为市场像疫情低利率时期一样火热，但买家如今非常谨慎，新挂牌量也有限。
克里斯托弗补充，高端市场与整体经济增长高度相关，但目前经济并不强劲。不过他也看到一些高端房产成交，情况可能因地区而异。
悉尼内南区Alexandria一套砖造三居室“有潜力”的住宅，上周以296万澳元成交，远超220万的价格指南。
这套房产在同一家族持有长达100年，土地面积为237平方米，而当地常见面积为80至150平方米。
The Agency公司的中介吉莱斯皮（Brad Gillespie）表示，这套房产很独特，吸引了买家。
买家来自悉尼北岸，正在考虑是否翻新该住宅。
04
澳储行（RBA）：房屋担保计划的变化将推高房价
澳大利亚储备银行（RBA）表示，其认为对“住房担保计划”（Home Guarantee Scheme，简称 HGS）的调整将推动房价走高。
在众议院经济事务常设委员会周一（9月22日）举行的公开听证会上，RBA 行长米歇尔·布洛克（Michele Bullock）及其他央行高管警告称，扩大版的住房担保计划可能导致房价上行。
在被问及该计划自10月1日生效后的影响时，布洛克表示，RBA 一直在跟踪其可能效应：“这个存款（担保）计划主要是需求侧的举措。我们就此做过一些研究。”
RBA 助理行长布拉德·琼斯（Brad Jones）补充说：“包括财政部在内的大多数测算都显示，几乎从政策的设计出发就可以推导出，它会提前部分购房行为，并提高首置买家的借贷能力。
“我们的判断是，它可能让总体住房信贷在边际上增加约1%到2%。考虑到首置买家约占新发住房信贷20%的流量，短期内你可能会看到房价上行压力略有增加。
“不过，财政部也对中期供给反应做过研究。他们的结论是，随着额外需求的出现，时间推移下供给也会有所提升，从而在中期对价格效应起到抑制作用。”
谈及依靠需求侧政策缓解住房危机，布洛克强调：“我们确实需要供给侧的应对。”
此前，政府计划自2026年1月1日起扩大住房担保计划，向所有符合资格的首置买家提供5%首付担保，不设收入或房价上限——这是关键的竞选承诺之一。
但生效日期已提前至10月1日。从这一天起，所有拥有5%首付的澳大利亚首置买家即可申请该计划，同时房价上限也将上调。
此外，政府还将简化地区申请通道：“地区首置买家担保”（Regional First Home Buyer Guarantee）将由“首置买家担保”（First Home Guarantee）所取代。
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