近日，国家外汇管理局发布的一则通知引发人们对于境外人士购房政策的关注。
《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（下称《通知》）提出：“便利境外个人境内购房结汇支付将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。”
这意味着，困扰境外购房者十余年的“付款难题” 彻底破解：过去要先等备案证明才能结汇，开发商却要先收首付才办备案，现在签完购房合同就能直接去银行完成外汇结汇和首付支付，后续补交备案证明即可。
虽然没有改变购房政策，但是在国内房地产市场供需关系已经改变，而且地方已经试水放松境外人士限购政策的情况下，未来针对境外人士的购房政策会不会更大力度松绑？
困扰十余年
如果一位境外人士看中境内一套住宅，与开发商或房主签订购房合同后，按照旧规，他需要先拿到房产备案证明，也就是网签后，才能在银行将手中的外币兑换为人民币，即结汇，支付首付。但是境内开发商或房主通常要求先收到首付款再办理网签，境外人士购房常常会陷入“困境”。
新规做出了调整，让境外个人境内购房正变得更加便利。《通知》提到，允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件，便利境外个人境内购房结汇支付。
按照新规，网签之前，境外购房者凭借购房合同、身份证明等材料，就可以在银行办理购房首付款的结汇和支付手续，后续再向银行补交购房备案证明文件即可。
国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌解释，为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。
2024年初，人民银行广东分行、国家外汇管理局广东分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》（下称《指引》），率先采取“先付房款后补材料”的流程。不过李斌特别强调，享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。也就是说，《通知》并未改变现行境外个人境内购房政策。
此前，境外个人境内购房一直受到限制。2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外发布，被称为“限外令”，规定境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。2010年，“限外令”升级，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内只能购买一套用于自住的住房。
“自用自住”、只能购买一套一直是“限外令”关键，不过这一限制逐渐在一些地区被打破。比如2024年7月，广州放松对港澳台及外籍人士购房限制规定，只要提交符合规定的材料，在当时的限购区内可以购买120平方米以下住宅一套，在非限购区或在限购区购买120平方米以上住宅时不限制套数。
除去购房资格，跨境购房结汇支付是否便利，也影响着境外购房者的意愿。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，去年发布的《指引》在便利港澳居民在大湾区内地购房方面已经走出了一大步。除去此次被推广至全国的“先付房款后补材料”，《指引》还提出资金结算“一步到位”，即港澳居民可将境外购房款直接汇入房地产开发企业内地资金监管账户，无需前往境内银行办理购房款资金的划转手续，也无需在境内银行开立账户。此外，在港澳居民向内地汇款每人每日限额8万元的情况下，《指引》还规定购房款不纳入这一限额管理。
放宽购房条件，叠加便利措施出台被认为一定程度上激发了港澳居民在大湾区内地城市置业的潜力。比如新鸿基地产在广州番禺开发的峻銮楼盘，2024年以来，近70%的成交来自香港买家。
在《通知》已经让境外人士境内购房更便利的情况下，李宇嘉认为，下一步的政策要看各地对于境外人士购房数量的限制政策是否会松绑。
汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲分析认为，对于中国房地产市场而言，新规会带来“存量意向转向成交”的边际改善，尤其是一、二线城市与湾区外溢城市，短期可能把首付入账周期从数周压到数日，提升5～10个工作日的到账确定性。但考虑到境外人士自用属性、地方限购与信贷政策等并未改变，外资净流入不会形成量级趋势，更可能是“小水慢流”的结构性增量。
新的信号？
近两年，港澳居民在内地尤其是大湾区买房养老，成为新的趋势。
2024年6月底，深圳至中山的跨江通道正式开通，这意味着，香港人进入中山的通道多了一条路线。四通八达的地理位置，加上靠近香港的语言和饮食文化，中山吸引了薛家燕、佘诗曼、任达华等一批港星扎堆前往，买房置业。《南方日报》报道，2024年7月到9月，根据中山市排名前80的楼盘销售数据，香港客看房量占比约30%，购房成交率占比30%，超过了深圳客。
据中国人民银行广东省分行消息，截至2025年1月末，广东金融机构累计为港澳居民办理2603笔在粤港澳大湾区内地城市购房支付业务，资金折合人民币29.93亿元，有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求，为跨境长者置业养老提供了金融支撑。
除了让境外个人境内购房变得更加便利，《通知》还提出缩减资本项目收入使用负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产限制。这意味着放宽对于外资投资境内房地产的限制。
国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示，现行资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单中，包括不得用于购买非自用的住宅性质房产。该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施。
2010年“限外令”升级时，曾要求境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。李宇嘉表示，因为一直以来担心外资炒作我国楼市，出现类似东南亚金融危机、日本地产泡沫等现象，对境外资金在境内购房，一直坚持“自住自用”的原则，实施先办理购房备案后办理结汇的资金监管都是出于这样的担忧。
李宇嘉认为，但是近年来，经常项目、资本项目下的外汇流入开始放缓，需要改变外汇收入及结汇在境内投资、消费的审查。同时，房地产供求关系逆转，国内购房需求较为疲弱，居民加杠杆的动力不足，不动产的流动性在减弱，对境外热钱的担忧就大可不必了。
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